החלטה בתיק פר"ק 241-89

מונחת בפני מחלוקת שהתעוררה בין רוכשים שונים אשר התקשרו בשנות ה-80 עם החייב, מר בילו יצחק, בנסיון לרכש מקרקעין. כיום, אין עוד ספק כי החייב פעל במה שנחזה כחוסר תום-לב מהותי, והתקשר הלכה למעשה במספר עסקאות נוגדות. זאת, כאשר בזמן הרלוונטי לאותן עסקאות, לא רשם איש מהצדדים הערת אזהרה.

מכאן, הבקשה שבפני, אשר הינה המשכה של בקשה ישנה שהוגשה ולאחר מכן נמשכה לפני מספר שנים, בנסיון שלא צלח להגיע להסכמות. במסגרת הבקשה שבפני, עותרים הרוכשים הראשונים בזמן לרשום את המקרקעין על שמם, וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, שעניינו עסקאות נוגדות.
הנאמן וכונס הנכסים הרשמי מסכימים לבקשה, וזאת בכפוף למספר תיקונים מוסכמים שנועדו לעגן את זכותם של כל הרוכשים הראשונים; לעומת זאת, כמה מן הרוכשים המאוחרים יותר מתנגדים למבוקש, וטוענים כי אין זה ראוי או צודק לחיל את סעיף 9 הנ"ל, ולחלופין מאשימים את הרוכשים המוקדמים בחוסר תום-לב, שהתבטא באי-רישום במועד של הערת אזהרה.

1.         עניין לנו במקרה, שעובדותיו פשוטות וברורות. אין חולק, בנסיבות המקרה, כי המבקשים הם-הם הרוכשים הראשונים בזמן. כמו כן, אין אף ספק כי בתקופה הרלוונטית, לא נרשמו הערות אזהרה על שמו של מי מהצדדים. אי לכך, הרי שאף לשיטת המתנגדים, אין הם יכולים להבנות מהחריג נשוא סעיף 9, מאחר ואף העסקה על שמם לא הושלמה ברישום (ואי לכך, אין משמעות להיותם תמי-לב).

עם זאת, מנסים המבקשים להסתמך על קביעותיו של כב' הנשיא (בדימ') ברק בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל (להלן: "הלכת גנז"). שם, קבע כב' הנשיא כי בנסיבות מסויימות, עשוי אי-רישום הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון, לעלות לכדי חוסר תום-לב אשר ישלול ממנו את הגנת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

כבודה של הלכה זו אמנם במקומה מונח, אולם מעיון מושכל בה עולה כי כב' הנשיא בוודאי לא התכוון ליצור הסדר ההופך את סעיף 9 לחוק המקרקעין לאות מתה, והופך כל אי-רישום של הערת אזהרה לחוסר תום-לב, עד כדי כך שהגנת הסעיף נשללת אף מקום בו הרוכש השני אינו טורח גם הוא לרשום הערת אזהרה.

            נהפוך הוא; אותן אמירות בפרשת גנז עניין נסיבות קיצוניות וחריגות, בהם רוכש ראשון לא טרח לא להעביר את הקרקע לבעלותו ואף לא לרשום הערת אזהרה במשך 17 שנים (!); אי לכך, ראה בו כב' הנשיא את האחראי ליצירת "תאונה משפטית", ומכאן הקביעה כי התנהלותו, לאורך זמן כה רב, עולה לכדי חוסר תום לב השולל את ההגנה על הרוכש הראשון.

2.         די בעיון חטוף בנסיבות המקרה שבפנינו, כדי להבין על נקלה, כי הנסיבות כאן שונות לחלוטין. עניין לנו במקרה בו העסקאות הנוגדות נרשמו בטווח של חודשים זה מזו, ולא שנים ארוכות כפי שארע בפרשת גנז; אף אחד מהצדדים לא רשם, בזמן הרלוונטי, הערת אזהרה; ובוודאי שלא ניתן, בטווח זמנים שכזה, להפוך במחי-ידי את הרוכשים הראשונים לנגועים בחוסר תום-לב. זאת, באשר הדבר שקול לשינוי מהותי בחוק המקרקעין בדרך של חקיקה שיפוטית; קרי, הפיכת רישום הערת אזהרה לתנאי גורף לתחולת הגנת סעיף 9 על הרוכש הראשון - והלכה למעשה, הפיכת הסעיף בפועל לאות מתה, באשר ברוב-רובם המוחלט של המקרים, רישום הערת אזהרה מונע ממילא עסקאות נוגדות; ומה צורך אם כך בסעיף מיוחד המטפל בתחרות הזכויות מקום בו קמו עסקאות כאלו הלכה למעשה?

3.         יוצא, כי חרף התוצאה הקשה עד מאד עבור הרוכשים המאוחרים, שלא נותר להם אלא להגיש תביעת חוב מאוחרת כנגד המוכר המעוול שהפך פושט רגל,  הרי שלמצבים אלו בדיוק כיוון סעיף 9 לחוק המקרקעין; ואת מצוות הדין יש לכבד, ובוודאי לא להופכו על פניו במסגרת פסיקה. אכן, מקום בו הדין אינו ברור, אינו מכסה סיטואציות חדשות שנוצרו בהתפתחות מאוחרת של חיי המציאות וכיוצא באלו, וודאי וודאי שיש מקום ליצירה שיפוטית-פרשנית הפועלת בהתאם לרוחו הכללית של הדין; אולם מצבים כאלו לחוד, ופסיקה ההופכת את כוונת המחוקק על פניה לחוד; ואין נפקא מינא אם היא מסתתרת מאחורי רוב מלל שיפוטי מחוכם, אם לאו.

4.         אי לכך, הרי דין הבקשה להתקבל, ודין ההתנגדויות להדחות. זאת, בכפוף לתנאים שהתנו הנאמן וכונס הנכסים הרשמי, לרישום שיעגן את זכויותיהם של כל הרוכשים הראשונים; תנאים, להם הסכימו המבקשים במסגרת כתב התשובה שהגישו.

בנסיבות המקרה, אין אני מוצאת מקום להוסיף לנזקם הכבד ממילא של המתנגדים, ואי לכך אין אני מחייבת אותם בהוצאות.

ניתנה היום,  י"ז שבט תשע"ג, 28 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.